資產評估-深圳誠智達企業管理咨詢有限公司

資產評估

接受各類企事業、行政單位和個人的整體資產、單項資產等評估業務,并提供具有法律效力的價值依據。

主要包括:
整體
資產評估:涉及設立公司、企業股份改制、股權轉讓、企業兼并、收購或分立、聯營、組建集團、中外合作、合資、租賃、承包、融資、抵押貨款、法律訴訟、破產清算等整體資產評估
單項資產評估:房屋建筑物、機器設備、車輛、無形資產、長期投資、司法鑒定、績效評價等。


房地產估價
提供包括房地產交易、抵押、拍賣、司法仲裁、作價入股、驗資、清產核資等在內的各類房地產估價業務。
主要包括:
1、房地產買賣、繼承、贈與、分割、租賃價格評估;
2、房地產抵押、典當、保險價格評估;
3、房地產征用、拆遷補償價格評估;
4、房地產糾紛、訴訟價格評估;
5、房地產課稅、公房出售價格評估;
6、企業合資、合并、租賃承包、企業改制、破產、驗資等涉及房地產的價格評估;
7、房地產開放項目可行性分析和建設工程技術咨詢、房地產拍賣底價評估。

 

一、資產評估業務流程
1、接受委托

本投標人接受委托后,對委托評估資產的構成及分布狀況進行充分了解,根據了解情況充分考慮影響評估工作進展的各種因素制定詳細的評估計劃,與資產占有單位充分溝通,并報公司負責人審核批準,以確保評估計劃的實現。

2、資產清查
按與資產占有方溝通意見一致并報公司負責人審核批準的評估計劃,評估人員指導資產占有方按本所操作規程的要求進行資產清理和收集準備相關評估資料,對資產占有方有關人員進行培訓。資產清查的范圍符合招標文件、投標邀請書的要求,符合國家政策法規和行業規范要求。
 

3、評定估算及評估方法的選擇
資產清查結束后,各評估小組對從現場調查收集的資料進行分析,開展市場調研、詢價工作,根據本次評估目的選擇相適應的評估方法和計算公式,評定估算各分項資產的評估價值。
 

4、評估匯總及報告
根據評估工作計劃,匯集資產評估工作底稿,對各評估小組分項報告進行匯總,得出總體評估結果,匯總編寫資產評估報告書和資產評估說明,項目負責人對評估報告進行一級復核;資產評估機構進行內部二級復核,檢驗評估結果。對評估中的經濟行為依據、政策法規依據、資產產權依據、計算取價依據以及采用的特殊依據收集是否完整、使用正確;評估結論計算是否準確;報告的表述是否完整清晰;披露是否充分等進行復核。根據資產評估機構內部復核意見,對評估報告進行必要的修改;資產評估報告實施總經理三級復核,同時提交資產評估報告初稿,與委托方及資產占有方討論評估結果的合理性。

 

5、提交評估報告
根據委托方及資產占有方的意見對評估報告進行修改,在意見一致的基礎上,按計劃時間出具正式的資產評估報告。

 

二、房地產估價業務流程
1、接受委托
本投標人接受委托后,對委托估價房地產的相關情況進行充分了解,確定估價范圍,針對影響估價工作進展的各種因素制定詳細的估價計劃,與產權持有者充分溝通,并報公司負責人審核批準,以確保估價計劃的實現。

 

2、資產清查
估價人員到估價對象現場,親身感受估價對象的位置、周圍環境、景觀的優劣,查勘估價對象的外觀、建筑結構、裝修、設備等狀況,并對事先收集的有關估價對象的坐落、四至、面積、產權等資料進行核實,同時搜集補充估價所需的其他資料,以及對估價對象及其周圍環境或臨路狀況進行拍照等。

 

3、評定估算及評估方法的選擇
在實施了上述調查和勘察的基礎上,根據委估房屋建筑、土地的具體情況,采用與本次評估目的相適應的評估方法進行評估作價和撰寫有關說明。
評估方法的選擇嚴格遵循獨立性、客觀性、科學性的工作原則,根據不同的實際情況,可以選擇應用以下評估方法。
當被評估對象所在地存在較發達的房地產交易市場時,多用市場比較法進行評估。市場比較法首先搜集大量交易實例,并根據股價對象狀況和估價目的,從搜集的交易實例中選取三個以上的可比實例;然后對可比實例的成交價格進行修正,排除影響價格的特殊因素,換算成交價格;最后進行比較因素的調整,包括交易日期修正、區域因素修正、其他個別因素修正,可計算出一個綜合結果作為被估價對象的評估價格。
對于有租金收益且收益可預測的房屋建筑物、土地適用收益法進行評估。收益法通過搜集有關收入和費用的資料,來估計未來的有效毛收入和運營費用,二者之差即是估價對象每年的凈收益,再通過適當方法確定資本化率,可以計算出被評估對象未來收益的現值,即收益法下的估價值。
重置成本法假設重建或重置估價對象,以重建或重置價格作為股價結果。其中評估土地的重置價格直接取估價時點的價格,評估房屋建筑物的重置價格是在結算報告的基礎上,綜合考慮建材價格變動、房屋折舊等因素而計算得到的。
其他估價方法還有假設開發法、基準地價修正法等。

 

4、估價匯總及報告
根據工作計劃,匯集工作底稿,匯總編寫房地產估價報告書,項目負責人對估價報告進行一級復核;
房地產估價機構進行內部二級復核,檢驗評估結果。對估價中的經濟行為依據、政策法規依據、資產產權依據、計算取價依據以及采用的特殊依據收集是否完整、使用正確;估價結論計算是否準確;報告的表述是否完整清晰;披露是否充分等進行復核。根據估價機構內部復核意見,對估價報告進行必要的修改;
房地產估價報告實施總經理三級復核,同時提交資產評估報告初稿,與委托方討論評估結果的合理性。

 

5、提交評估報告
根據委托方的意見對估價報告進行修改,在意見一致的基礎上,按計劃時間出具正式的房地產估價報告。

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